谈物业管理公司内控建设问题 本文关键词：物业管理公司，内控，建设
谈物业管理公司内控建设问题 本文简介：摘要：随着房地产行业和物业管理体系的不断发展，当前物业管理公司的管理模式已经逐渐趋于成熟，物业管理质量较之前相比也有了大幅度的提升，但是在新的社会发展背景下，其中仍然存在一定的问题，内部控制建设就是比较突出的一个。由于多方面因素的共同影响，物业管理公司在内控建设方面还显得有些滞后，跟不上物业管理的发
谈物业管理公司内控建设问题 本文内容：
摘要：随着房地产行业和物业管理体系的不断发展，当前物业管理公司的管理模式已经逐渐趋于成熟，物业管理质量较之前相比也有了大幅度的提升，但是在新的社会发展背景下，其中仍然存在一定的问题，内部控制建设就是比较突出的一个。由于多方面因素的共同影响，物业管理公司在内控建设方面还显得有些滞后，跟不上物业管理的发展趋势。本文在深入分析物业管理公司内控问题的基础上，较为详细地阐述了相应的解决对策。
关键词：物业管理公司；内控建设；研究；理性思考
随着社会经济形势的飞速发展，房地产行业迎来了爆发式的发展机遇，因此对于物业管理的需求程度也变得越来越高，物业管理公司就是在这样的背景下产生和发展的。经过近二十年的发展，物业管理公司在管理方面已经逐步形成了相对规范的管理体系，但是在新的社会发展形势下，其中仍然暴露出一定的问题。在内控建设过程中，受传统内部控制观念的影响，其中还存在着较多的不规范之处。在这样的情况下，深入分析物业管理公司内控建设方面存在的问题，并且提出相应的解决策略，对于促进物业管理公司更好发展，有着十分积极的现实意义。
一、内控建设对于物业管理公司的重要性分析
良好的物业管理公司管理质量是市场经济发展条件下生存的关键，同时也是适应未来竞争的核心因素，只有具备良好的内部管理质量，才能为物业管理公司今后的发展奠定良好的基础条件。但是从当前的实际情况来看，物业管理公司在管理形式和管理观念上普遍存在一定的问题，管理效率偏低，管理模式传统，很难达到市场经济发展的基本要求[1]。内部控制建设有助于物业管理公司提升内部管理水平，促进物业管理公司在规范的管理模式和先进的管理理念之中建立适合物业管理公司自身发展实际的管理机制，进而实现物业管理公司经营质量的大幅度提升，这也是物业管理公司未来发展的主要动力。在市场经营活动过程中，经济风险是在所难免的，不管采用什么样的经营策略，都会产生一定的潜在经营风险，而要想从根本上避免这种风险出现，减少物业管理公司的经营损失，就应该在平时的经营和管理过程中不断强化责任意识，并且实施规范的物业管理公司管理制度。在传统的物业管理公司管理实践中，由于缺乏良好的内部控制制度，物业管理公司管理不够规范，因此非常容易使物业管理公司遭受不必要的经济损失。内部控制制度的建立，可以实现减少物业管理公司经营风险，提升物业管理公司管理质量的实际目的[2]。通过良好的内部控制体系，可以及时发现物业管理公司在经营和发展过程中存在的潜在风险，进而及时采取有效措施予以解决，避免风险的扩大，减少了物业管理公司的损失。
二、物业管理公司内控建设过程中存在的主要问题
(一)没有形成完善的内部控制建设制度
物业管理公司已经经过了近二十年的发展，在此过程中，各方面的制度和工作模式得到不断的发展和完善，管理制度也逐渐趋于成熟，但是其中仍然存在着一定的纰漏和问题。在内部控制和风险防范过程中，虽然多数物业管理公司已经建立了相应的内部控制建设模式，但是随着时代的不断发展，传统的内部控制和风险防范工作已经不适应当前的发展趋势[3]。加之工作人员的工作观念传统，不能根据时代发展形势做出及时的调整和变通，缺乏系统化的内部控制建设制度，从而导致物业管理公司的内部控制工作存在一定的问题，这些问题也是影响物业管理公司发展的主要障碍。
(二)对于内控建设不够重视
随着公司经营规模的不断扩大，管理者对操作风险有了一定程度的认知，但是仍旧存在认知深度不够的情况，从而制约了内部控制的进步与发展。在对内部控制的认知上，存在将操作风险混同于操作性风险的情况，即认为操作风险仅仅发生在柜台和系统操作上，从而忽视了对其他层次操作风险的认知。有些物业管理公司认为操作风险都是随机发生的，难以进行有效的事前管理，只能通过惩罚性制度，采取事后惩罚措施用以进行风险防御[4]。有些物业管理公司将合规性管理与操作风险防控分开来进行，无法达到有机融合，进行有效管理的目标，对内部控制制度落实情况不能给予监督，从而丧失了操作风险管理的前瞻性，导致内部控制建设难以达到理想的要求。
(三)内控制度存在严重的执行问题
在现代物业管理制度的影响下，物业管理公司也建立了相对比较规范的财务管理体系和会计工作制度。但是在制度建设的过程中，一些物业管理公司并没有结合自身的实际经营和发展情况，而是简单的将其他物业管理公司和单位的财务管理制度照搬过来，这样的财务管理制度并不适合物业管理公司本身的工作实际，在实际的执行过程中也面临着较多的问题。除此之外，即使在财务管理制度建立过程中，物业管理公司能够结合自身的实际特点进行，但是在制度建立以后，物业管理公司在工作过程中仍然按照原来的方式进行，对于制度的执行情况不够关注，财务会计制度执行不彻底的现象屡见不鲜[5]。同时物业管理公司的财务会计制度也不能较好的反映自身的实际经营情况，不能为商业决策提供充分依据，影响了物业管理公司的内控建设质量。
三、提高物业管理公司内控建设质量的有效途径
(一)强化物业管理公司内控建设意识
内部控制建设是物业管理公司发展的重要组成部分，也是物业管理公司在管理过程中应该进行重点明确的关键问题。一直以来，物业管理公司内部控制目标都不够科学，因为物业管理公司主要是以追求经济利益为目的，因此基本所有经营和管理活动的开展，都围绕着这一目标来进行，内部控制目标的制定也不例外，其最终目的都是为了实现物业管理公司的最大化经济利益，减少潜在的风险。随着时代的不断发展，现代物业管理公司管理实践中，对于内部控制管理目标的制定也提出了新的要求，如果再一味的模仿照抄传统形式，势必会影响物业管理公司的进一步发展，同时会存在一定的金融风险，这将会直接影响物业管理公司的整体经营水平[6]。为了有效防范金融风险，应该首先强化物业管理公司内控建设意识，明确物业管理公司的内部控制管理目标，进而为内部控制建设提供坚实的制度基础。
(二)完善物业管理公司内控建设制度并严格执行
内控建设制度建设是提高物业管理公司管理水平的有效途径之一，因此在实际的内控工作中，应当按照相关法律和政策的指引，进一步完善内部的规章制度建设，从评价目标和原则、内容、程序等多个方面进行制度约束，让内部控制做到有据可依。此外，物业管理公司应当强化制度落实，不能以风险换取效益，树立起风险红线不能碰触的意识，严格进行业务风险分类，实现业务风险的制衡，最大化保障业务系统性安全。除此之外，在内控建设中最关键的因素是人员因素，因此，物业管理公司在管理过程中尽量减少人工处理。同时，物业管理公司应当进一步加快信息化建设，持续减少人工处理的业务比重[7]。减少工作人员主观因素对业务的影响，采用逻辑缜密的业务模型，代替人工处理以及判断，进一步控制操作风险。加强会计系统控制和财产保护控制，规范内部控制和会计工作流程，减少人为因素带来的不必要风险，实现经营效益的整体提升。
四、结语
内控建设是物业管理公司的一项重点工作，因此物业管理公司应该积极强化内控意识，积极采取有效措施，提高内部控制建设的整体水平，促进财务制度不断向更加规范化的方向发展，提高经营管理水平。
参考文献：
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[2]刘国民.加强内部控制实施标准化管理建设具有海港物业特色的“三标—规范”管理体系[J].中国物业管理,2013(4):中插20-中插21.
[3]吴春红.完善物业物业管理公司内部控制管理的几点建议——以A物业管理公司为例[J].中国经贸,2018(4):117-119.
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[5]陈京京.物业管理公司内部控制存在问题研究——基于D公司的案例分析[D].首都经济贸易大学,2016.
[6]唐维.对公司内部控制有效实施的探讨——以国有物业公司为例[J].中国集体经济,2015(34):39-40.
[7]衣永志.国有房开物业管理公司产业园区物业外包管理内部控制探析[J].环球市场,2018(4):26-27,29.
作者：梁振金 单位：广西矿建集团有限公司
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