对于商品房的面积误差如何处理？ 本文简介：
对于商品房的面积误差如何处理？商品房买卖合同纠纷案例 北京房产律师010-67738345发表时间：2009年07月18日22时06分阅读次数：493简要描述:在商品房的销售过程中，面积误差纠纷问题一直是购房纠纷中的重头戏。商品房的销售包括现售和预售，在预售情形中，合同中约定的面积不会是产权登记面积
对于商品房的面积误差如何处理？ 本文内容：
对于商品房的面积误差如何处理？商品房买卖合同纠纷案例 北京房产律师010-67738345
发表时间：
2009年07月18日
22时06分
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简要描述:
在商品房的销售过程中，面积误差纠纷问题一直是购房纠纷中的重头戏。商品房的销售包括现售和预售，在预售情形中，合同中约定的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积也都是暂测面积，其产权登记面积一般要由房管部门的专业人员予以测定，故而因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举，面对这一现状，法律如何正确规制，法院如何具体操作，一直是学界、实务界共同探讨的话题。
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在商品房的销售过程中，面积误差纠纷问题一直是购房纠纷中的重头戏。商品房的销售包括现售和预售，在预售情形中，合同中约定的面积不会是产权登记面积，即使在现售情形中，绝大多数待销房屋的面积也都是暂测面积，其产权登记面积一般要由房管部门的专业人员予以测定，故而因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举，面对这一现状，法律如何正确规制，法院如何具体操作，一直是学界、实务界共同探讨的话题。
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（一）商品房面积误差纠纷处理原则的立法演变
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对于这个问题，房地产方面的基本法律如《中国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》均没有明确的规定，最初只在《商品房购销合同示范文本》（以下简称《示范文本》1995）中有所提及。其指导方针是将处理的权利行使最大限度地赋予双方当事人的协商，无论是面积的比例还是合同的解除权选择，都以空格形式存在，以便当事人协商后决定。建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房购销合同示范文本》的通知（1995年6月29日发布）第5条：“该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±%（不包括±%时），上述房价款保持不变；实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±%（不包括±%时），甲乙双方同意按下述第种方式处理：1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起天内将乙方已付款退还给乙方，并按利率付给利息。2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。3.。”
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随着时间的推移，有关部门结合示范文本实施的实际情况对其进行了修正，于2000年推出新的示范文本（《商品房买卖合同示范文本》，以下简称《示范文本》2000），除将“购销”二字改为“买卖”外，在面积误差问题上也有所调整，协商的基本方向不变，但对一些细节问题进行法定化：首先是将比例予以法定，将绝对值3％作为衡量点，不再由当事人自行选择；其次是将误差面积房价款的负担和误差面积的所有权归属作了明确的规定；还有就是同时对相关术语也进行了规范，由原来的“实际面积”变为“产权登记面积”，“暂测面积”变为“合同约定面积”。建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建住房〔2000〕200号，2000年9月13日发布）第5条：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：1双方自行约定。2双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
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实行了一段时间后，该规定被认为是切实可行的，但毕竟其仅是作为示范文本而供推荐适用，效力位阶较低。于是作为行业主管部门的建设部又以部委规章的形式在2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第20条中对此加以明确，《商品房销售管理办法》第20条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积有发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”并详细说明比例的计算方式：面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×１００％。
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虽然合同示范文本、部委规章对此问题都有明确的规定，但按照最高人民法院相关司法解释的规定，部委规章在人民法院审判工作中可以参考但不宜作为准据法引用，因此法院在民事判决中引用《商品房销售管理办法》判定面积误差的法律责任时，存在法律上的障碍。2003年3月24日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》2003）解决了这一难题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”除将“产权登记面积”模糊为“建筑面积”外，其余的内容基本同于《示范文本》2000和《管理办法》2001的规定。
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至此，商品房面积误差问题的处理，已经从示范文本、部委规章、司法解释三个方面形成当事人合同约定与行政部门行使行政管理权、人民法院行使审判权的有机统一的格局。本案就是在《解释》2003年颁布实施后，依据这个基本原则作出的判决。判决的基础在于郑丽丽和利晖公司签订的商品房预售契约以及补充协议中对面积误差问题有明确的约定。
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（二）商品房面积误差中的交付面积
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商品房面积误差的基本处理原则并不难以理解，但在实际操作中，尚有不少细节性问题有待探讨。首要的一个问题就是如何认定交付面积。所谓误差，是指合同约定的面积与交付面积有异。合同约定面积自不待言，那么什么是交付面积呢？
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通常说来，应以商品房的产权登记面积作为交付面积的标准。最初的《示范文本》1995对此未有明确说明，仅笼统称为“实际面积”；《示范文本》2000在此基础上前进一步，规定为“产权登记面积”；《管理办法》2001第20条沿用了这个说法，同时在第45条第4款规定了产权登记面积是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。
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但是在商品房买卖实务中，上述规定很难执行。如开发商未缴清土地出让金、配套费用，政府部门工作效率低下、长期拖延，小业主很可能在入住后很长一段时间都无法领到产权证，无法根据面积的误差去主张权利、得到合法保护。就算能够主张权利，其损失也势必有所扩大。
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有鉴于此，司法解释未沿用《管理办法》2001中的“产权登记面积”概念，仅叙述为“建筑面积”，在实务中常以测绘成果表作为建筑面积的合法依据。这种做法比较实际，《房产测绘管理办法》第18条规定，房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。这表明测绘成果表显示的面积一般与实际的产权登记面积并无差异。而且《管理办法》2001第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。”
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现实生活中虽不乏有开发商在业主入住后多时才提供测绘成果表的现象，但大多数当事人在交付房屋时间的前后一般就可以拿到测绘表，对面积误差纠纷的及时解决有一定的益处，买受人可以尽早得知其面积的误差问题，尽快选择是否退房。如果发生退房，也有利于开发商尽快二次销售，避免损失的扩大。??????????
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（三）商品房面积误差中的意定解除与法定解除
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商品房面积误差的处理原则在一定条件下赋予了当事人解除合同的权利。从各国立法例来看，合同的解除可以分为意定解除和法定解除。面积误差中的意定解除和法定解除，也经历了一个逐步发展的过程，这个发展过程背后的一些理念对我们的审判实践是非常有指导意义的。
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从《示范文本》1995第5条的规定来看，当时的立法意图实际上是一种意定解除权，由双方当事人在订立合同时，协商并事先约定这种解除权的存在与否以及在何种条件下发生。这种规定对当事人的保护不是十分有利的，虽然赋予了买方当事人一定的解除权，但该规定中的差额比是由合同双方协商解决的，买方作为单独的个体，相对于房地产开发商而言，属于弱势群体，开发商极可能利用自己的优势使当事人被迫放弃解除权的约定或约定较高的面积差额比，当事人意定解除权的实现往往成为一句空话。
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这就需要用法定解除权来予以补充。一般说来，有效成立的合同，在当事人之间具有相当于法律的效力，任何一方都应遵守自己制定的法律而不得任意变更或解除，但在某些特殊情况下，法律例外地允许当事人解除合同，这种解除权就是法定解除权。各国立法和司法均对解除合同这种严厉的救济给予必要的限制。我国《合同法》在第94条中规定了法定解除权的事由，实际上采用了根本违约的规定，从违约结果的严重性方面来认定根本违约，其中严重的违约后果是“致使不能实现合同目的”。各国法限制合同的解除，其目的在于防止当事人在市场波动或因其他原因而使合同对其不利时，轻易地以对方违约为由解除合同而逃避合同义务。
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有鉴于此，后来的《示范文本》2000在法定解除权上就有了明显突破，规定了买方在产权登记面积与合同约定面积不符时当事人存在法定解除权。此时的比例不再是由当事人协商，而是法定的3%。只要符合了法律的硬性规定，当事人就可以依法解除合同。当然这种法定解除权是在意定解除权的基础上存在的，只有在合同没有约定的情形下，也就是未能设定意定解除权的情况下，当事人才能依法解除合同。之所以规定3%，是因为面积误差在3%之内是当事人可以预见到的，如果误差超过了3%，就不是当事人合理的预期之内，合同的目的能否实现就是一个问题，是否是根本违约也是一个问题，所以法律规定了3%的法定解除权。
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同时该文本还规定了买受人不解除合同情形下的保护问题，规定了面积误差在3%以内或以外的不同处理结果，解决了误差面积的房价款给付义务和所有权的归属：“在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”也就是说，超过部分的面积，买方消费者将不再承担房价款，这对弱势群体的保护是有进步的。
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《管理办法》2001和《解释》2003均对这条规定予以采纳。作为目前对商品房买卖的最新规定，在面积误差问题的处理上有很大的进步，但对于买方的解除权规定得还较为简单，对于解除权的行使方法、解除权行使的法律后果都没有详细的说明，目前只能沿用《合同法》的有关规定或者借鉴外国立法例。
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从上文的分析可见，在商品房买卖行为中，对面积不符的买方解除权，法律规定是从无到有、从意定解除权到法定解除权，从表面上看来是对契约自由原则的违背，实际上，这从另一个方面体现了契约制度在新形势下的发展，体现了现代的契约自由更强调的是建立在具体人格基础上的实质的自由，而不是建立在抽象人格基础上的绝对的自由，傅静坤：《二十世纪契约法》，法律出版社1997年版，第259页。同时也体现了法律制度对弱势群体的保护立场，体现了司法实践、审判改革在实现契约正义方向上的巨大进步。
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（四）商品房面积误差中的公摊面积误差
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公摊面积误差问题的出现与商品房销售中的计价方式有关。《示范文本》1995规定使用建筑面积计算方法计价，在建筑面积中再区分“实得面积”和“公摊面积”。所以说面积的误差问题就可能出现在两个方面：“实得面积”误差和“公摊面积”误差。
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某甲，外籍，1995年11月15日与某乙大厦签订了《外销商品房预售契约》及补充协议，约定：甲预购乙大厦所有的三层F座住宅一套，建筑面积为107.4平方米，房屋售价为每平方米2123.44美元，价款合计228,057美元。该房屋面积为暂测面积，房屋竣工后再以房地产管理局实测面积为准，误差在3%以内的不再结算，超过3%部分按房屋售价进行结算，乙大厦须于1996年12月28日将房屋交付甲。合同签订后，甲依约交清了全部购房款228,057美元。双方于1996年1月15日经房屋土地管理局办理了商品房预售登记，1997年1月17日乙大厦通知甲收楼，1998年9月29日甲进住上述房屋。1999年6月2日，乙大厦通知甲，根据房地产测绘所的勘测报告，甲购买的房屋实测面积为135.06平方米，与合同约定的暂测面积相差27.66平方米，减去合同约定的3%误差3.22平方米，超过部分为24.44平方米，需补交购房款51,896.87美元。甲对其购买房屋的使用面积83.4平方米不持异议，对超过合同约定的24.44平方米公用建筑分摊面积不同意支付房价款。双方为此产生纠纷，诉至法院。
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法院在审理此案时出现两种不同的处理意见，一种意见认为，从情理来看，甲所处的状况比较令人同情，新增的面积并非买方的使用面积，而是公摊面积，同时增加的面积达到了总面积的五分之一，这对买方实在是很不公平；另一种意见认为，从当事人双方订立的合同和有关的法律规定来看，甲实在是无权解除该合同，法律规定当事人双方可以在合同中约定解除权，但甲放弃了。因此从合同所体现的内容来看，甲无权解除合同，只能依据合同约定支付差额房价款。最终合议庭采纳了第二种意见，作出了相关判决。
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为了避免这种现象的出现，《示范文本》2000在面积的规定中区分了两种情况，规定可以采取“建筑面积”或“套内建筑面积”两种计价方式。其后的《管理办法》2001和《解释》2003均沿用这种方式。但这毕竟还是一种选择权，不少开发商利用消费者对法律的不了解，预先在合同中选择了“建筑面积”这种方式，导致公摊面积误差问题依然存在，令小业主投诉无门。
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针对这种现象，2003年12月1日实施的《北京市城市房地产转让管理办法》在其第34条中规定：“商品房预售可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。但预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价。”一般说来，现售的商品房之面积已经存在测量的现实条件，消费者将有直观的印象，所以还是规定了选择权。但对于预售的商品房则强制性地规定了以套内面积计价，也就避免了公摊面积误差的出现。这种规定的缺陷在于，其效力位阶仍为部委规章，《解释》2003中规定的仍然是选择权。
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，我国不动产立法不完善、市场机制不健全、商品房交易行为不规范的问题日益突出。新出台的司法解释在行政立法的基础上对商品房交易中的不当行为进行了有力的约束，对小业主的合法权益予以了充分的保护。故在其颁布后有很多业主提起诉讼维权，这是公众法律意识提高的良好体现，值得欣慰。但是，需要提醒正在诉讼以及准备诉讼的广大业主一点：诉讼维权需要理性，当事人意思自治是合同法的基本理念，购房合同及补充协议是商品房交易的关键，合同内容的约定是维权的基石，诉讼之前一定要理性、审慎地研究相应的合同以及法律规范适用的条件，避免支付无谓的诉讼成本。
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对于商品房的面积误差如何处理？ 本文关键词：误差，商品房，如何处理，面积
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