房地产工程项目管理手册 本文简介：
工程项目管理手册目录一二三项目管理员工一般行为准则员工工作责任范围1、总则2、工程部经理3、工程部专业工程师4、安全员5、资料信息员工程管理1总则2项目管理责任级别3项目公司发出文件分类及签发权限4收到外来文件的处理5项目档案分类及管理规定6工程质量控制7工程进度管理8工程成本控制9自行订购（甲供）
房地产工程项目管理手册 本文内容：
工程项目管理手册
目
录
一
二
三
项目管理员工一般行为准则
员工工作责任范围
1、总则
2、工程部经理
3、工程部专业工程师
4、安全员
5、资料信息员
工程管理
1
总则
2
项目管理责任级别
3
项目公司发出文件分类及签发权限
4
收到外来文件的处理
5
项目档案分类及管理规定
6
工程质量控制
7
工程进度管理
8
工程成本控制
9
自行订购（甲供）设备及材料的管理
10
工程竣工
11
工程完工移交使用经营方/管理方
12
工程完工保修期内应注意的事项
附件：
附件１：工程变更审批流程
附件２：设计变更审批流程
附件３：承包单位深化图纸审批流程
附件４：乙供材料审批流程
附件５：施工质量管理流程
附件６：隐蔽工程验收流程
附件７：竣工验收流程
附件８：住宅项目公共区域及每户模拟验收流程
附件９：现场签证单
附件10：项目机电设备接管验收表
附件11：项目公共配套设施接管验收表（一）（二）附件12：项目房屋套内接管验收表
附件13：项目物业接管验收整改项目汇总表
附件14：项目接管验收提交清单
附件15：工程款支付表格
3-4
5-10
5
5-6
6-7
7-8
8-10
10
11-44
11
11
11
11
11-18
18-25
25-29
29-40
40-41
41-42
42-43
43-44
一、
工程部员工行为准则
1．遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉感。
2、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。
3、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。
4．维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。
5．
对非职权范围内的事情，不得越权处理。
6、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。
7、加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作，对工作中出现的问题互相支持，积极寻找解决办法。
8．积极配合监理单位及施工单位的工作事务。杜绝工作的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物；不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。
9、严格控制工程的一切费用，工程拨款付、工程签证、结算必须按公司规章及程序进行。
10、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长，积极主动协调解决施工中出现的问题，倡导合理化建设，为公司的经营效益的提高出谋献策。
11．
按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理请假手续。
12.
未经批准，不得擅自休假。
13.
不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需主管批准。
14.
上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。
15.
工作中遇到不知如何处理的情况及时向主管报告。
16.
厉行节约，爱护公物。不利用公司的办公设备干私活。
17.
办公室应保持整洁，公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。
18.
下班前桌面文件需整理放入柜或夹，公用档案应放回原处。
19.
未经批准，不得在其他公司进行兼职工作。
二、工程部人员岗位职责
1
总则
1.1
此部分对工程部主要员工的工作责任范围做出原则上的规定，便于员工了解自己的工作内容和要求，也便于了解其他同事的工作责任范围，这样工作起来责任明确。
1.2
对本手册未明确的工作内容，员工必须服从上级的安排，并有团队合作精神，以高质量完成项目建设管理任务为最终目标责任。
2
工程部经理
2.1
工作责任范围：
2.1.1
全面负责工程部的组织与领导，确定人员的分工，岗位职责，职能权限，保证工程部的正常工作。负责工程建设过程中的施工安全、工程质量、工程进度等管理工作。
2.1.2
负责签署项目工程施工日常行政、业务文件，及时协调解决施工中的矛盾，保证施工顺利。负责处理项目施工过程中的突发事件。
2.1.3
贯彻行业的规程规范，执行公司的有关规章制度及要求，配合有关部门的工作，并落实到整个工程的实施建设中。
2.1.4
按经批准的项目发展进度计划，编制详细施工进度计划供总裁批准后实施。
2.1.5
组织编制项目施工计划和进度安排。具体负责项目施工计划与进度的制订与落实工作；具体负责项目施工计划与进度执行的监督工作。定期向总工程师汇报工程施工进度，材料供应等工作。
2.1.6
负责总工期的控制，协调项目发展进度计划，而且及时检查和局部调整计划，提出进度预警通报，初审工程施工总进度计划。
2.1.7
复核工程进度付款申请的工程量。
2.1.8
负责组织并主持设计交底及图纸会审。
2.1.9
完工区域的移交工作。
2.1.10
配合及支持成本控制部的技术工作。
2.1.11
全面负责工程建设过程中的施工安全、工程质量、工程进度等现场施工管理协调工作。
2.1.12
核查工程施工的质量管理，规范标准的实施，技术措施的落实情况。督促工程进度并控制工程成本。
2.1.13
负责工程的技术、材料、档案管理工作。协调处理施工中出现的各种技术问题。
2.1.14
负责施工单位进场的交底工作。
2.1.15
在确定总承包单位后，督促其按合同编制整体进度计划（需符合项目原发展进度计划及原施工进度计划要求），此计划经总裁批准后作为督促其工作进度的依据并抄送成本控制部作为延期罚款的依据及其后作为专业分包招标文件的组成部分。
2.1.16
承包及供应合同签定后，督促及跟进承包商、供应商编制设备／材料和深化施工图的送审计划，经审核符合施工进度计划后作为工作监督的依据，另外在施工期间严格督促各分包对所有设备／材料（包括副材）的规格型号及深化施工图等按合同要求并按经批准的送审计划送审。送审流程详见附件３和附件４。
2.1.17
协调解决项目建设过程中的各种施工的矛盾和督促各材料、设备到货时间，保证施工进度。
2.1.18
熟悉合同，以保证施工进度、施工质量、调试及材料使用均符合合同要求，及维护我方合同赋予的权利。
2.1.19
负责执行工地现场例行工作，包括组织编写工程月报表、工程记录及工程会议记录等相关文件及报表。
2.1.20
负责工程进度计划、材料供应计划的编制管理。
2.1.21
负责编制建筑材料样板计划表，督促有关单位部门报送及审批。
2.1.22
实施工程样板的监控，对在建工程进行每周巡检，并记录详实；定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。
2.1.23
参与设计协调工作，以保证工作效率及施工进度；负责设计变更的现场控制及现场签证工作。
2.1.24
负责协调配合专项工程的验收管理工作及相关资料归档的管理工作。
2.1.25
完成领导交办的其它工作。
3
工程部专业工程师
3.1
工作责任范围
3.1.1
工程招标前协助及配合总工程师审核设计院的设计文件，保证设计方案及用材的合理性、可行性及减少浪费。
3.1.2
审核本专业承包商施工方案，监督其施工过程。发现与设计和合同、规范不符，立即指令纠正，并记录和向上级部门经理汇报，同时跟踪错误修复至符合合同及技术规范为止。
3.1.3
施工期间严格督促专业分包对所有设备／材料（包括副材）及深化施工图等按合同要求送审。送审流程见附件３和附件４。
3.1.4
按照设计及合同规范要求，对本专业施工全过程进行检查、验收；并在工序进行过程检查验收、分项验收、隐蔽工程验收文件上签字，确认是否符合设计及合同规范要求，是否可以进行下一道工序的施工。对施工安全亦须重视及严密检查。
3.1.5
监督检查监理公司的监理工作是否符合规定、规范要求，如果发现疑问，应及时提出。如果发现监理公司的工作违反合同及职业准则，应立即报告上级部门经理。
3.1.6
监督施工过程中的各项实验、检测、调试、试运行等工作，并对结果进行比对，签字确认测试结果是否符合设计及合同规范要求。
3.1.7
检查承包商所使用的各种工程材料、半成品及批准代用品的质量，一旦发现有劣质材料和产品，必须勒令退场。及时向上级部门经理汇报。
3.1.8
记录当天的施工监理过程（内容包括当天天气、本专业施工部位、进度、工序质量、缺陷部位及其修复情况、现场突发事件的起因及处理情况、政府主管部门的干预、周边环境影响等），每周一次提报部门经理。
3.1.9
对监理过程中发现的问题除口头通知施工单位整改外，还需督促监理单位跟进检查和起草文件交部门经理审阅签字、盖章后正式发出给有关单位。
3.1.10本专业范围内的现场变更内容的跟进及签证，并及时通知部门经理及项目成本控制部经理组织现场核定变更工程量。
3.1.11
对业主采购的材料/设备/室内家具、饰品等会同项目成本控制部进行到货点数和验收，后由成本控制部负责仓储管理或移交。
3.1.12
机电专业的监理工程师必须在工作过程中协助项目成本控制部或有关专职人员将所有业主自行采购设备及材料的合格证书收集齐全交付存档。该项工作是工程办理竣工证明的关键内容之一，必须重视。
4
资料信息员（土建工程师兼）
4.1
工作责任范围
4.1.1
负责工程部内业管理和实施工作.
4.1.2
负责工程部管理制度执行情况的检查工作。
4.1.3
负责项目归档资料目录的编制和说明。
4.1.4
负责工程部内部会议纪要的整理工作。
4.1.5
负责工程部外发文件的编号整理工作和归档工作。
4.1.6
负责工程部归档资料的封闭工作，定期对工程部归档资料进行检查并督促相关工程师进行整改。
4.1.7
负责工程部印章的管理工作。
4.1.8
负责工程部电脑的和内部网的维护工作。
4.1.9
负责对监理部报送的《监理月报》进行审核，并将审核结果抄送监理部。
4.1.10
完成部门领导交办的其它工作。
5
项目安全员（水电工程师兼）
5.1.1、建立、健全本项目的安全生产责任制;
5.1.2、组织制定本项目安全生产规章制度和操作规程;
5.1.3
保证本项目安全生产投入的有效实施;
5.1.4
督促、检查项目各施工单位的安全生产工作,及时消除生产安全事故隐患;
5.1.5
组织制定并实施本项目的生产和安全事故应急救援预案;
5.1.6
及时、如实地向上级主管报告生产安全事故.
三、工程管理
1
总则
1.1
为强化工程管理，促进项目建设工程管理的标准化、规范化，特制定以下工程管理基本原则，相关部门和人员必须严格遵守。
1.2
工程管理基本原则与国家的规范、标准或地方法规矛盾之处，应以国家规范、标准或地方法规为准。
1.3
工程管理内容会根据工程实际情况和合理建议及时进行修订，以期不断完善。
2
项目管理责任级别
2.1
除非得到授权，员工不得越级处理自己责任范围以外的事情。
3
工程部发出文件分类及签发权限
3.1
发出文件按其内容进行分类、规定格式、编制档案编号，有利于文件的归存档管理。
3.2
发出文件的电子格式模板及编号模式由行政管理部提供，工程技术类表格由工程部统一格式并报行政部存档。
3.3
所有正式对外发出文件必须按盖章审批程序盖章后才能发出。
3.4
手递文件必须登记并需收件人签字,确认收到。
3.5
发出文件必须留一份内部传阅，由资料信息员存档。
3.6
发出文件必须严格执行本公司《行文管理制度》、《文件档案管理制度》。
4
收到外来文件的处理：按本公司《收文处理办法》执行。
5
项目档案分类体系及管理规定
5.1
档案按照其内容性质大分类如下：
项目前期档案
一般行政管理文件
内部文件公司文件
土地
项目方案报批及审批
扩初设计审批意见
政府文件
政策性文件
公用设施申报及批准
工程验收意见工程准备阶段资料
档案
设计文件工程预算文件
招标文件
工程文件
成本文件
工程合同文件工程合同进度付款文件
施工阶段管理文件
竣工验收文件
工程保险
移交签字记录表
5.1.1
前期文件档案：指最新方案之前几次方案实施过程留下的档案。分为：
5.1.1.1
已经封存文件，文件目录备查。
5.1.1.2
合同文件（档案夹,文件目录备查）
5.1.1.3
政府文件/前期方案讨论（档案夹,文件目录备查）
5.1.1.4
项目费用审批/付款资料（档案夹，目录备查）
5.1.2
内部文件:
5.1.2.1
行政人事类文件
5.1.2.1.1
由行政部部指定专人负责管理
5.1.2.2
公司文件
5.1.2.2.1
由行政部专人负责管理
5.1.2.3
土地
5.1.2.3.1
项目土地批租有关文件
5.1.2.3.2
地块内及土地周边原有设施、建筑物有关资料。
5.1.3
政府文件
5.1.3.1
项目方案报批及审批意见
5.1.3.2
扩初设计审批意见
5.1.3.2.1写字楼及商场
-档案夹（再按专业分类）
5.1.3.2.2酒店
–
档案夹（再按专业分类）
5.1.3.2.3住宅
–
档案夹（再按专业分类）
5.1.3.3
政策性文件
5.1.3.4
公用设施申报及审批文件：再按照设施类别存档
5.1.3.5
工程验收意见及竣工证明文件
5.1.4
工程文件
5.1.4.1
工程准备阶段资料
5.1.4.1.1
地质勘探资料
5.1.4.1.2
地形、标高测量资料
5.1.4.1.3
单项评估资料（环境影响、地震调查等）
5.1.4.2
设计文件
5.1.4.2.1
概念设计
5.1.4.2.2
基础设计：
若需要，按项目分类
5.1.4.2.3
酒店/写字楼/公寓/商场
5.1.4.2.3.1
建筑设计
5.1.4.2.3.2
结构设计
5.1.4.2.3.3
机电设计
5.1.4.2.3.4
室内设计
5.1.4.2.3.5
厨房/洗衣房
5.1.4.2.3.6
装饰灯光/舞台灯光/流水装饰设施
5.1.4.2.3.7
停车场
5.1.4.2.4
设计图纸的存档管理：
5.1.4.2.4.1
所有设计图纸包括方案图纸、扩初设计图纸、招标图纸、合同图纸、施工图纸、竣工图纸等，无论是以何种形式收到的（底图、蓝图、电脑软盘、传真），均应作登记以便查找。
5.1.4.2.4.2
图纸经过登记处理后，会按类别统一存放在图纸柜中。如果需要将图纸带出办公室或留在自己手中一段时间，需登记图纸去向。
5.1.4.2.4.3
底图、电脑软盘图纸及电子邮件传来图纸需要晒制成蓝图/或蓝图复印时，需填写图纸加晒/加印申请单，由总裁批准后有总裁办公室统一安排。
5.1.4.2.4.4
图纸存档
–
按照项目→专业进行分类。
5.1.5
工程成本档案
5.1.5.1
预算文件：非公开档案。
5.1.5.1.1
项目预算
5.1.5.1.2
单项工程预算
5.1.5.2
工程招投标文件：非公开档案。
5.1.5.2.1
招标文件/图纸/投标文件
5.1.5.3
合同文件：按照项目成本编号进行存档。
5.1.5.4
工程合同进度付款
5.1.5.4.1现场工程师工料测量审核文件
5.1.5.4.2
成本控制部审核意见文件
5.1.5.4.3
申请文件及批准支付记录：按照项目成本编号进行存档。
5.1.6
材料/设备订购文件
5.1.6.1
与供应商往来文件
5.1.6.2
进口材料设备报关文件
5.1.6.3
设备材料说明书/合格证
5.1.6.4
设备材料进库、出库、移交安装、接收等文件及记录；接收单位文件需加盖章。
5.1.7
施工管理文件：
5.1.7.1
与监理单位往来文件
5.1.7.2
会议纪要文件-按照不同会议纪要的档案编号进行存档
5.1.7.3
与承包商往来文件-
按照不同承包商及文件性质进行分类
5.1.7.4
市政基础工程接驳施工
–
按照专业分类
5.1.7.5
施工图纸审批单
5.1.7.6
设备／材料审批单
5.1.8
竣工验收资料
5.1.8.1
竣工验收记录（基础、主体结构、单项工程、机电工程、市政工程）
5.1.8.2
竣工图纸（按照单项工程名称进行分类存档）
5.1.8.3
设备及系统操作维护手册
5.1.9
工程保险档案
5.1.9.1
投保资料
5.1.9.2
索赔资料
5.1.10
移交记录档案
5.1.10.1
酒店/公寓/写字楼/商场分别建立档案夹
5.1.10.1.1
完工区域移交物业管理者签字接受记录，接收单位文件需盖章
5.1.10.1.2
家具、饰品移交管理者签字接受记录，接收单位文件需盖章
5.1.10.1.3
图纸、工程资料移交物业管理者签字接受记录，接收单位文件需
盖章。
5.1.10.1.4
保修期满，物业管理部门对保修内容的满意确认单，需盖公章。
5.1.10.2
工程竣工移交城建档案馆工程档案。
5.1.10.2.1
影像资料/文件资料/图纸资料
5.2
工程档案管理规定（详本公司文件档案管理规定）
5.2.1
工程文件内部流程：
资料信息员进行文件登记
工程部经理批阅
总工程师阅批
前台文员注明存档类别及分发
相关部门传阅及跟进工作
资料信息员分类、登记、存档
注：工程部设专人（资料信息员）对工程档案进行管理。
5.2.2
存档前需检查是否所有传阅的人都已签阅；需跟进的工作是否已经完成。
5.2.3
工程文件按照分类进行存档。每份文件存档前需登记，以方便查阅。
5.2.4
项目实行档案统一管理制度，除因保密性要求的档案外，所有工程档案都按照类别存档，供员工在有需要时查阅。
5.2.5
查阅档案过程中不得弄乱文件夹摆放顺序和文件存档顺序，亦不得随意将文件抽出后不还原。保密性档案（详档案管理的相关规定）原则不可借阅，如需借阅则必须按本公司档案管理相关规定执行。
5.2.6
工程档案只可调阅，如需复印档案文件，必须办理相关批准手续；抽出文件前需做出记号以便复印完毕后放回原处。
5.2.7
如果需要将档案夹/文件留在手中使用一段时间，请在空出位置上贴/放置签名标签，以便其他同事急需时知道文件下落。
5.2.8
工程档案属于公司所有，未经允许，任何人不得将档案文件给公司以外的其他人翻阅、复印。如有违反，将视其情节轻重给予警告或严重警告处分，直至追究法律责任。
5.3
工程档案移交规定
5.3.1
工程档案的移交由行政部统一安排，移交清单必须盖章后，移交接受方指定人员签字并盖章
5.3.2
移交城建档案馆的资料由项目行政部按照规定进行分类、整理完善。由承包商准备的资料必须完善，符合移交的标准。所有档案按照规定程序进行移交。
6
工程质量控制：
6.1
工程部整体负责项目实施中的质量控制工作，总工程师在工程实施过程中督促工程部处理工程质量问题，并随机抽查工程质量。
6.2
项目质量管理体系承包商
管理人员
技术人员
工程部经理、监理单位、总承包
施工人员
人
监理施工机械检测设备
工程部经理、监理单位、总承包
验收
工程部经理、监理单位（成本控制部配合）
工程材料
检验
工程部经理、监理单位质量检验制度
工程部经理
监理单位、总承包
施工方案
施工方法、工艺
技术措施（安全、环境）工程部经理
监理单位、总承包
通道有秩序
施工环境
现场清洁
材料堆放整齐施工过程监督
监理单位、工程部经理、总承包
（总工程师抽查）
施工安全质量检查
施工质量抽查
工序质量验收程序
隐蔽工程验收程序
施工安全措施检查
信息反馈至常务副总
公司的要求以书面送达承包商
承包商按照要求改进
6.3
工前对质量的控制：
6.3.1
审查人员资历
6.3.1.1
承包商及监理单位配置在本工程的管理人员和技术人员必须具有足够的受教育背景和参与工程项目建设的经验。不合格人员不得负责本项目的管理及技术工作。
6.3.1.2
在工作过程中如果发现其管理/技术人员部分或完全不能履行其职责，应立即通知承包商要求调离本工程。
6.3.1.3
明确要求承包商分包单位的施工技术人员必须持证上岗。
6.3.1.4
对承包商之分包施工人员素质进行必要的考查，如果发现其分包施工人员素质太差影响施工质量，应向承包商提出和要求更换。
6.3.1.5
一旦发现与项目有关人员（包括承包商、监理单位、）有违背职业道德行为，应立即向总裁/常务副总报告，该等人员必须立即离开本工程。
6.3.1.6
一旦发现与项目有关人员（包括承包商、监理单位、）有违法行为，应立即向总裁/常务副总、公安机关报告。
6.3.2
检查施工机械及检测仪器设备
6.3.2.1
开工前会同监理单位检查承包商及其分包单位使用的施工机械设备，不符合建筑施工机械规范要求的，一律不得使用。
6.3.2.2
检查承包商配备的安全设施、测量仪器、检测仪器等、，看是否完备和质量完好，能否正常完成工程材料的检测、设备的调试等工作。如果发现有质量问题或不完善，应立即书面提出，要求更换、补齐。
6.3.3
审核施工组织设计及施工工艺内容
6.3.3.1
会同设计单位、监理单位一同审核承包商提交的施工组织设计和施工方案是否可行，并形成书面审核意见。必要时聘请专家对特殊施工方案进行论证。对施工单位在本工程上应用的新工艺、新技术进行全面的了解。主要审核内容：
6.3.3.1.1
管理及技术人员数量及资历是否足够。
6.3.3.1.2
质量检验制度、隐蔽工程检查验收制度、施工技术复核施工总方案、主要施工方法、工程施工进度计划、主要单位工程综合进度计划和施工力量、机具及部署是否合理；
6.3.3.1.3
施工组织技术措施，包括工程质量、安全防护以及环境污染防护等各种措施是否考虑周全；
6.3.3.1.4
施工总平面布置图是否合理；
6.3.3.1.5
施工安全措施是否考虑周全，包括但不限于消防、保安、急救等。
6.3.4
施工图纸会审制度
6.3.6.1
正式施工图纸发送至承包商后，工程部负责组织召开要求有设计、监理、施工单位的主要技术负责工程师参加的图纸会审，并形成会审纪要。
6.3.5
组织规划放样（工程部配合规划部门），完成与总包单位的放样复核及移交。
6.4
施工过程中的质量控制：
6.4.1
验收和检测工程材料：
6.4.1.1
按规定对建筑材料、混凝土、砂浆试块、构配件实行见证取样送检，复试合格才可用于工程。
6.4.1.2
一般的建筑材料进货由工程部会同监理单位及总包代表进行验收，应验明生产许可证或者本市颁发的准用证及质量保证书和使用说明书。影印件应当加盖提供者（供料商）和提交者（施工单位）的红印章和签名，以便有所追溯。
6.4.1.3
甲供设备、材料进货由工程部、成本控制部、总工程师会同监理单位、总包单位及相关安装分包单位进行验收及移交手续；接收单位需在接收单上加盖公章。
6.4.1.4
乙供材料审批流程见附件4。
6.4.2
要求承包商保证良好及安全的施工内外环境。对施工过程中的噪音、粉尘、污水等影响周围环境的因素必须进行有效控制。
6.4.3
工程部应严格执行质量检查、工程验收程序。
6.4.3.1
抽查复核施工单位的水平放线、标高、预留洞、口位置及尺寸等。
6.4.3.2
巡视和监督施工人员的施工过程，对不正确施工方式或野蛮施工的情况应立即制止并通知承包商处理。
6.4.3.3
严格执行工序验收制度。一道工序完工必须经总包、监理和工程部监理工程师严格按照图纸、施工标准及技术规范要求共同验收合格后，才能进行下一道工序的施工。
6.4.3.4
严格执行隐蔽工程隐蔽前的验收程序。凡按照规定需由城建质监部门参加验收的内容必须按时请其参加验收，其验收意见需通过后才能隐蔽。
6.4.3.5
安装工程必须严格执行调试、测试验收程序。每次调试、测验的数据必须由总包、监理公司代表、工程部专业工程师及设计单位代表签字确认。
6.4.3.6
夜间施工必须有足够的照明以确保施工人员施工安全及能准确施工，监理工程师能看清施工的细节。
6.4.3.7
对发现的质量问题，立即报告工程部经理并通知监理单位。并要求施工单位立即返工和做出质量事故报告，说明原因和处理方法。
6.4.3.8
施工过程中如果遇到技术难题，应立即组织设计单位、监理单位及总包召开专题会议进行讨论解决。
6.4.3.9
施工管理例会制度：每周召开一次由总工程师主持、工程部部门经理、成本控制部经理及各专业工程师参加的施工协调例会并形成会议纪要（信息资料员做）。参加单位是各承包商、监理单位主要管理及技术负责人。
会议内容为一周施工情况讨论，包括质量、安全、进度、环境、配合及下周的工作安排等。会议纪要由总工程师签字分发至与会单位跟进工作。
6.4.3.10
施工质量管理具体流程见附件5。
6.4.3.11
隐蔽工程验收具体流程见附件6。
6.4.3.12
竣工验收具体流程见附件7
6.4.3.13
住宅项目每户模拟验收具体流程及住宅项目验收整改流程见附件8
6.5
施工质量控制中的施工安全管理
6.5.1
由于施工安全的重要性，业主方参与项目管理的人员都必须有很强的对施工安全要求意识，同时要将这种意识灌输到与工程项目有关的所有人头脑中。
6.5.2
工程合同中应明确施工安全管理的责任及其重要性（甲方与总承包签订安全管理协议，总承包再与各专业分包签订安全管理协议分层落实执行，监理单位进行监督，工程部再跟进。），在各承包商的施工组织方案中应有详细的施工安全及检查方案经项目部及监理单位审查通过后实施。
6.5.3
要求各承包商提供并实施各项施工安全措施，另总承包商应负主要责任及实施：
6.5.3.1
工地现场安全制度
6.5.3.2
对工人进行安全知识培训计划及具体内容
6.5.3.3
对进出工地途径的管制规定
6.5.4
承包商层层分包会增加工程的不安全因素，对此应该适当控制。
6.5.5
发现施工人员不安全施工行为时，立即制止并通知总承包商及有关管理人员纠正。
＊注：项目公司需按所在地的法规要求，如有需要成立项目安全检查小组跟进有关施工安全工作。
6.6
工程验收资料：
6.6.1
所有验收资料必须严格按照有关建设工程的规范执行，以保证工程的质量信息能准确地传达到有关单位，作为改进工程质量的依据，和有利于工程的竣工验收。
6.6.2
基础及主体结构完工后必须按照程序召集设计单位、监理单位、承包商和建委质监部门进行验收，并申请验收通过证明。
6.7
项目质量信息管理及信息流向示意
建设行政部门的质量检查
业主代表的监督和检查
监理单位全面施工质量、安全监理
施工队技术人员进行技术控制
施工人员按照施工规范施工
承包商对施工队的技术及施工管理
6.7.1
监理和工程部的工程师收集质量信息应该形成书面意见，包括验收单、工作日报、专题报告等，报送工程部经理，以形成更高一级的质量控制。
6.7.2
如施工人员不服员工指令，监理及工程部工程师应立即通知承包商管理人员及工程部经理，以便形成更高一级的控制。不能与承包商的分包单位发生直接冲突。
6.7.3
所有质量问题信息必须经总工程师签处形成书面文件主送总包单位及有关承包商，抄送监理单位（应尽可能得到其书面确认），要求承包商进行改正。该书面文件不仅是质量控制的手段之一，也是扣减支付工程进度款、计算工期影响、对其它承包商影响的合同责任凭据之一。
6.7.4
凡有关工程质量、安全管理方面的文件必须抄送一份监理单位。
7
工程进度管理
7.1
制定工程各项计划：
7.1.1
项目发展计划：总裁或者常务副总
由总裁或常务副总根据集团成本计划和项目建设周期要求制定。该计划经集团总裁室批准后是项目建设的指导性文件。以后的工程实施内容都必须按照该计划进行，其工程工期必须控制在经批准的建设周期内。
7.1.2
工程招投标工作计划：总工程师具体列出工程范围及标段的划分、招标图纸/招标文件的准备时间（需征询产品研发部意见）、招标/议标时间、合同文件准备及签订时间。该计划是指导各顾问准备设计图纸和招标文件、合同文件的时间表。
7.1.3
项目进度计划：总工程师列出项目进度计划在总裁/常务副总批准后作为项目工作目标计划；亦为各招标文件及合同文件的组成部分。承包商根据该计划编制具体的施工进度计划。项目进度计划必须合理安排单项工程的开工及完工时间，设备安装、调试时间等。
7.1.4
以上工作计划一经形成和获得总裁（或常务副总）批准后，应严格控制按计划进度执行。所有工程计划和工序安排的改变,必须由总裁（常务副总）批准。
7.2
审核承包商的施工进度计划
–工程部经理、成本控制部经理
7.2.1
工程进度合同化管理
7.2.1.1
将甲方的工程进度要求，沉淀在合同中，招标时就告诉投标单位，要求投标单位采取相应措施。要求投标单位完成的时间，紧前不紧后，基本上要比甲方内定时间要缩短，避免出现进度问题无法回旋。
7.2.1.2
承包合同中必须有明确工程进度奖惩措施
7.2.2
在工程部或监理公司按合同条款向总承包发出“开工指令”明确“开工日期”起，此“开工日期”便作为计算成本控制工期的依据，工程部经理及成本控制部经理需跟进审核总承包所提供的项目施工进度计划：
7.2.2.1
是否符合项目进度计划安排和合同工期要求。
7.2.2.2
施工安排是否与其他专业的施工有时间上的冲突。
7.2.2.3
人力、物力、财力供应计划是否能确保总进度计划的实现。
7.2.2.4
审核意见必须报送总裁及常务副总，由总裁统筹后签发要求承包商改进后作为控制工期及罚款的依据。
7.3
协调不同承包商进度计划中矛盾部分
–工程部经理
7.4
让有关员工了解熟悉进度计划要求：
7.4.1
经批准的项目进度计划需分发到相关员工手中，由工程部经理负责解释。
7.4.2
工程部各专业工程师必须了解本专业进度要求和承包商的施工进度计划，随时监督和提醒计划的完成情况，并报告工程部经理。
7.4.3
按日/周/月比对实际进度与计划进度，凡是落后于进度计划部分，及时报告常务副总，并要求承包商做出解释和制定赶工计划并实施。
7.5
控制进度的计划的改变
7.5.1
严禁承包商擅自改变已批准的施工计划。一旦发现承包商私自改变施工工序和时间，立即指出并报告工程部经理/总工程师。
7.5.2
如因特殊原因，承包商必须改变施工进度或工序的，工程部经理必须根据总的计划要求，协调好其它承包商的进度安排后报总裁/常务副总批准。影响到其他承包商进度部分，其赶工费用及损失应由要求改变计划的承包商承担。
7.5.3
如果因为设计修改、或业主方原因造成进度计划改变，由总工程师、工程部经理、成本控制部经理及监理单位详细记录指令发出时间、影响进度的起始时间、范围等，报总裁\常务副总作为调整进度计划及计算损失的依据。
7.6
协调各承包商实际施工中进度安排矛盾的内容。
7.6.1工程部应建立反映工程进度状况的工程日志，及时检查、审核、总结施工单位提交的工程进度报告，重点审核计划进度和实际进度差异及形象进度实物工程量与工作量指标完成情况的一致性，并分析其原因，找出解决问题的办法。
7.6.2
工程部门应建立工程进度协调管理制度，重点管理好整个工程网络进度，施工总平面、设备供应等，分析掌握工程施工各阶段基本矛盾及其变化情况，抓住主要矛盾，采取合理的调度、协调手段保证主要目标的实现。
7.6.3
定期组织工程调度会。协调内部各部门、各施工单位的关系；检查、总结工作执行情况；安排下阶段工作任务；对施工中出现的问题进行协调和裁决；贯彻地区公司对工程施工进度的要求。
7.6.4
依据合同对由于其自身因素造成延误工期的施工单位进行考核和处罚。对如期达到工程重要控制点的施工队伍给予奖励。
7.6.5
加强各单位之间的配合与协作，及时发现问题，及时解决问题。
7.6.6
一旦出现不同承包商的进度矛盾情况，要以合同工期要求为原则，以项目进度计划为准进行协调。
7.6.7
如果矛盾严重到影响合同进度要求，必须立即报告常务副总。
7.7
延误进度后的处理原则
7.7.1
处理进度延误问题的原则是在作好各项记录的同时，先赶工，后追究责任。因为很多情况下，承包商会为了推脱责任而花费很多时间和精力证明责任不在自己一方而影响整体工程进度。
7.7.2
对于严重影响工程进度的，要按照合同规定追究承包商责任。
7.7.3
如果承包商无力达到赶工要求，必要时应自行采取补救措施（预先书面通知承包商），发生费用从承包商合同金额中扣除。
7.8
更新调整/计划
7.8.1
工程部经理每月底按照实际工程进度比对已获批准的项目进度计划，报送常务副总复核，抄送总工程师及成本控制部。
7.8.2
如果有严重延误工期的情况发生，在不影响总体工期的前提下工程部经理必须及时调整计划并报送总裁/常务副总批准。
7.8.3
调整部分的内容需及时书面知会各承包商，并知会有关员工，以便按照新的计划指导工作。
8
工程成本控制：
8.1
总述:
项目成本控制是项目管理的工作内容之一。如何有效的控制成本亦是项目管理努力的一个目标。以下是关于成本控制的基本要求。
8.2
工程合同招标管理（见公司招标管理规定）
8.3
工程费用审批制度:（见公司财务审批签字权限规定）
8.4
工程付款程序规定
：（详见公司财务审批签字权限规定及有关工程付款的相关规定）
8.4.1
凡是工程付款申请必须按照规定填写付款申请表，并附相关支持文件经有关部门经理/总工程师/常务副总/总裁审核后按有关项目合同及付款审批权限流程进行审批。
8.4.2
付款申请基本程序现场工程师计量复核及工程部经理审核
工程部及监理进行初步审核若可，进入计量审核。监理审核形象进度（附质量等说明）
承包商填写《工程款支付申请表》《工程量结算单》（附所需计量依据）
总工程师
复核签字
成本控制部主管造价师审核，经理意见
复核签字
项目财务部审核意见
总裁签字
常务副总
签字
财务部
复核签字
成本控制部登记实际完成和付款台帐
财务开支票
并登记
注：工程款支付表格见附件15。
8.4.3
工程承包合同的付款
8.4.3.1
在收到承包商送交的进度付款申请后，由工程部经理、监理在考虑其施工质量、进度后，安排现场工程师审核其申报的进度工程量，审核意见报送成本控制部经理，由成本控制部根据合同再到现场核对，送交总裁/常务副总批准后，再送项目财务部，由项目财务部经理复核并通知承包商开具同等金额的工程款发票（正式建安统一税务发票），填写付款申请按照规定程序办理审批和付款。发票作为付款申请的必要条件。
8.4.3.2
每次付款，已发生的代垫、代付款项、工程罚款、水电费、借款、抵房款等应及时扣回。
8.4.3.3所有工程合同保修金的申请付款必须符合有关规定的条件。
8.4.3.4成本控制部经理应与财务部经理每周对帐一次，以及时纠正错误及遗漏。
8.4.4
设备/材料供应合同的付款：
8.4.4.1设备、材料到货款应在监理单位、工程部、其他有关单位验收证明文件齐备后作为付款申请的附件跟进请款并按程序办理审批和付款。原则上应按建安统一发票提供。
8.4.4.2
进口材料设备供应合同付款除预付款外，必须提供海关的免税/交税证明、发票、装箱单、货物到货签收单作为付款支持文件供公司财务部安排付款。
8.4.4.3
国内供应合同付款必须提供供货税务发票作为付款申请的必要附件。如果是收款后开具发票，必须预先通知财务并征得财务同意。
8.4.4.4按合同付款条件进行付款，在收到供应商的付款发票后，由成本控制部经理负责审核后填写付款申请送总裁/常务副总审核签字后按照程序办理审批和付款。
8.4.4.5
成本控制部负责与财务部配合付款工作、付款后的资料收集。并按月更新合同付款情况，在每月25日前汇总报总裁/常务副总。另外，成本控制部经理应与财务部经理每周对帐一次，以及时纠正错误及遗漏。
8.5
设计修改指令发出原则：以预防为主。在招标报批前，工程部、成本控制部、总工程师、项目营销策划部应进行设计及图纸内审，对设计作最后确认及完善，避免日后大量的设计修改。另外因设计修改的减帐应及时通知成本控制部跟进。
8.5.1
按照规定格式文件发出设计修改指令，统一文件编号，以便今后统计工程量。
8.5.2
指令内容必须清楚明白，附图必须注明文件档案号。
8.5.3
所有设计变更指令必须由总裁/常务副总签字确认才能发出。
8.5.4
所有设计修改应尽量控制在设计阶段，如果变更部位在施工中或已经完工，应避免再改变。
8.5.5
设计修改应考虑到材料/设备的订购状况，如设备材料已订购及到货，应避免修改设备/材料的规格。保证已经订购的材料设备不浪费。
8.5.6
明确设计修改的原因和责任
8.5.6.1
如果是因为施工单位错误导致设计修改，责任由承包商承担。
8.5.6.2
因为设计错误导致的设计修改，应该由设计单位承担责任。
8.5.6.3
对于承包商的变更要求要严格审核，即使承包商自行承担变更、责任，亦要考虑到该变更对其他专业承包商及对总工期的影响（原则上规定引致费用增加的须由承包商承担，而费用减少的则跟进合同减帐，以避免承包商因自身利益而千方百计提出变更要求，进而浪费各单位时间及影响工程进度。）。如果接受承包商的变更要求，在不降低产品标准的前提下可降低造价及节约工程的，在批准后应书面通知各有关部门及单位作跟进工作之用，请注意“变更、修改”不一定是“加帐”，很多时候是“减帐”。有关此类工程变更审批流程见附件1“工程变更审批流程”。
8.5.7
按设计变更审批程序见附件2“设计变更审批流程”。
8.6
密切监督设计修改的实施情况：
8.6.1
工程部必须如实记录以下情况，并通告成本控制部、监理单位按照不同实施内容计算变更工程量。
A．设计修改内容是全部实施、部分实施或未实施。
B．是在原设计施工前实施、施工期间实施、完工后实施
C．若施工后实施，须明确并记录好已施工完成的范围、拆除材料是否重复使用（含拆除量／范围），处理意见应该明确。
8.7
控制施工单位的现场变更内容签证：
8.7.1
职责
8.7.1.1总裁/常务副总：所有的签证需求的审批；
8.7.1.2成本控制部经理：负责所有签证费用的审定；
8.7.1.3工程部经理：负责所有签证工程量的审核。
8.7.2
签证管理原则
8.7.2.1
事实发生的原则
所有签证的办理都必须坚持事实发生原则，签证报审表后需附有发生签
证的原因、部位、时间等证明附件材料（含图片、示意图等佐证）；工
程签证单的项目名称、内容、工程量、时间、地点以及发生预算外费用
的原因必须清楚准确，不得涂改。一次事件只能办理一次签证，不得分
解签证。未实际发生的工程变化（即使预见未来必然会发生），不允许
进行事前签证。
8.7.2.2
合约责任原则
发生签证的内容，必须是“合同及其补充协议、行业行规”等约定之外
的额外工作。
8.7.2.3
及时性原则
所有签证都应该及时申报、确认及审批。
凡合同中已有时限约定的，按照合同约定执行；凡合同中未有明确约定
的，应在签证事件发生时请承包商、监理单位以及工程部、成本控
制部授权人员予以书面认定事实。
现场签证的工作内容完成后，由承包商、监理单位以及工程部、成本
控制部在完工后3日内对所完成的工程数量、质量进行验收并记录在
案备查。如属隐蔽工程，验收时间以不影响下道工序施工为原则。
每月10日前，承包商应就截止上月末已完工、质量合格且手续完备的现
场签证，核清造价并经承包商和监理签字确认后报送工程部，项目
管理部会同成本控制部进行审核，并登记入本月相应的签证台帐。逾期
不报的视为承包商放弃签证申请。
8.7.2.4
事前审批的原则
在非紧急情况下，所有需发生签证的意向均需经过事前审批，经审批同
意实施后方可实施。签证需求审批完成后，由工程部经理统一签发
实施。
紧急情况的界定：紧急情况仅指因建设方原因造成或需由建设方承担
的、不马上处理将造成工程成本的再度增加或者将造成人员的伤亡等严
重后果的情况，包括：桩基础施工时的不良地基处理（流沙、塌方）、
基坑或土坡坍塌、突发的台风或大雪等恶劣天气情况的处理措施、建设
方需求紧急用工、为销售展示的紧急处理（围护、通道搭设）。
紧急情况签证事后处理：属紧急情况发生的现场签证，现场签证由成本
控制部会同工程部核定工程量及造价后，报公司总裁/常务副总审批。
8.7.2.5
以文字为依据原则：
所有关于签证结算的文件，都必须以承包商、监理单位以及工程部、
成本控制部成本负责人等授权人员书面签字确认的原件为依据。其他形
式的文件，如复印件、电子邮件、口头指令等一律无效。
8.7.2.6
计价套用原则：
签证的计价严格执行与其相关的主合同的经济条款，执行相同项目的综合单价或套用相同的定额、取费标准、材料调差方式。当没有合适的定额套用时，双方可以按当时当地的市场合理低价协商确定
8.7.2.7
多级审核原则
任何工程签证必须由工程部两人或两人以上现场确认并签字方为
有效，现场签证的工程量审核和造价结算均至少要经过二级以上的审
核。
8.7.3
现场签证的内容、格式要求
8.7.3.1
现场签证的主要类型：
◆
因设计变更导致已施工的部位需要拆除（需注明设计变更编号）；
◆
施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；
◆
在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项；
◆
在施工合同之外，委托承包单位施工的零星工程；
◆
合同规定需实测工程量的工作项目；
◆
红线外施工道路的修补（红线内的施工道路修补宜在合同中包干）。
8.7.3.2
现场签证的依据：
◆
由相关方提出的变更意向文件；
◆
现场工程签证审批单；
◆
对应相关主合同。
8.7.3.3
所有的现场签证单都必须使用公司规定的标准表格（见附件），并明确以下内容：编号、工程名称、发生的时间、发生的部位或范围、变更签证的内容做法及原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明。
8.7.3.4
关于临时用工的签证事项，双方应在签证需求审批单上洽商确定以下问题：工作内容及工作量、工日、工日单价（如属综合单价，则包含间接费、管理费和利润，并明确是否包含税金）。
8.7.3.5
所有现场签证单只有加盖公司公章才能生效，承包单位也应加盖公章。
8.7.3.6
成本控制部、承包单位均应对现场签证单进行编号(可按归属合同连续编号，总承包合同还应分专业连续编号)，并整理归档、妥善保存；双方都应设置设计变更、现场签证事项的单据交付记录，即交付对方单据时要求对方签收，接受方不得拒签。
8.7.4
程序
8.7.4.1公司工程部管理组对相关部门和单位提交的签证进行分析判断，判别需求所属类型（例如：工程管理过失、设计变更、营销需求、政府需求、现场需求、甲方需求等）；并与承包商共同确认变更工程部位已施工情况。
8.7.4.2
公司成本控制部应根据工程部确认的已施工情况，与承包商共同估算签证需求所造成的增加造价。
8.7.4.3
造价增加估算在3000元以下的，由工程部经理与总工程师共同审批签发现场工程签证需求单，并每月汇总上报公司一次。
8.7.4.4
造价增加估算超过3000元的，由工程部负责人牵头，组织监理、公司成本控制部审批现场工程签证需求及现场工程量的确定。会签后上报总裁/常务副总审核或审批。
8.7.4.5
签证单审定后，由公司工程部存档和返还公司成本控制部、监理、承包商。
8.7.4.6工程部每月应将现场签证发生的情况分析汇总，报送公司领导，并进行数据综合分析，提出相应的管理建议。
8.7.4.5.现场签证单见附件9。
8.8
控制甲供设备材料的订购数量/质量、及加强到货后的管理。
8.8.1
设备材料的订购数量及规格需经过现场工程师、工程部经理、成本控制部及总工程师的反复核对后确定，报总裁/常务副总按审批权限批准后才能进行订购。
8.8.2
订货后如果出现设计修改导致数量及规格的改变，应在第一时间通知供应商，视情况妥善处理。尽量避免材料/设备作废的情况。补订材料/设备需填写补订申请表报总裁批准。
8.8.3严格按照设备/材料验收入库及发放程序执行，加强管理，防止损坏、被盗及发放混乱等状况。
8.9
严格审核进度工程量，控制进度付款：
8.9.1
进度付款审核要求：
8.9.1.1
在收到承包商的进度付款申请后，现场工程师必须进行量的审核，由成本控制部经理进行审核并由工程部经理参考监理单位的工程进度报告和比对实际进度进行复核。
8.9.1.2
对于未完工部分，应不予纳入计算范围。
8.9.1.3
已经完成的设计修改增加工程量部分，应单独列出。供总裁/常务副总考虑是否纳入在当月进度款中工程量计算中。
8.9.1.4
在审核进度工程量及付款金额的同时，应把由于施工质量不合格引起的扣款因素考虑在内，并在文件中清楚说明。
8.9.2
进度付款应控制在一个合理从紧的范围内，切不可出现工程未完成、付款已经超过的现象，这既不利于控制成本，亦不利于控制进度。
8.9.3
现场工程师应在每月审核进度工程量时，更新变更增加/减少工程量统计表（列明当月及累计增加工程量）报成本控制经理，报总裁/常务副总，以便将变更控制在合理的范围之内。
8.10
控制工程结算金额
8.10.1
总工程师负责协调工程部经理与成本控制部经理及时上报所有变更及尽可能预估承包商可能提出的索赔。
8.10.2
成本控制部应该在承包商的结算书上报之前完成本专业的已经完成之合同工程量的计算，增加及减少工程量的统计。做到心中有数。
8.10.3
成本控制部应仔细审核承包商的结算书，对于其提出的增加部分必须根据合同条款有足够的支持文件。如果没有足够的支持文件，即使看上去合理，亦不能同意其增加工程量。对于其没有计算的减少部分，要按合同提供足够支持文件证明并扣除。另外在工程进行过程中，所有工程变更和索赔文件应抄送成本控制部经理作跟进。工程部经理及产品研发部应特别注意工程的扣减部分，应及时通知成本控制部经理跟进记录及扣减。
8.10.4
对于工程进行过程中的代垫、代付款项、工程管理罚款等在结算时一并予以扣除。
8.10.5
对于结算中与承包商意见分歧很大的部分，应报告总裁/常务副总。由总裁决定，总工程师/工程部经理/成本控制经理均无权做出让步。
8.11
控制合同保修金的发放
8.11.1
合同保留金的发放必须符合以下条件：
8.11.1.1
合同保修期届满，且物业管理单位书面（盖章）确认保修期内没有发现工程/设备质量问题。该书面确认函是申请支付保修金的必要条件之一。
8.11.1.2
合同保修期届满，保修期内发现的质量问题均按照合同规定保修完成，符合原设计及技术要求，且物业管理单位书面（盖章）确认缺陷修复达到其满意程度。该书面确认函是申请支付保修金的必要条件之一。
8.11.2
符合上述条件，还必须做好以下工作：
8.11.2.1
在工程完工移交物业管理单位后，项目公司应立即将全部工程/设备的保修期限书面通知物业管理单位，并提醒所有使用过程中发现的缺陷必须在保修期内提出。超出保修期的维修责任由物业管理方自负。
8.11.2.2
项目公司应及时将缺陷清单书面通知承包商/供应商，并给出维修期限。如果缺陷影响使用功能，且承包商/供应商未能在给出维修期限内完成修复，可考虑通知物业管理单位自行安排修复或项目公司代为安排修复，发生费用（包括代为安排发生的管理费用）从合同保修金中扣除；有关安排及费用应书面通知有关承包商/供应商。
8.11.2.3
如果承包商/供应商未能在保修期内完成缺陷包修工作，按照合同规定保修金不予发放，扣留做缺陷修复费用。
8.11.2.4
如果出现部分扣除或全部扣留保修金的情况，均必须有充足的理由并按照合同规定书面通知承包商/供应商。
注：按合同条款规定，在发包方发出“竣工证明书”后开始计算“保修期”。本公司在发出“竣工证明书”予总承包方前一定要得到物业管理单位出具“无重大工程缺陷证明书”并经总裁批准后始能盖公章发出“竣工证明书”。
8.12
政府收费的付款
8.12.1.1
支付政府收费必须有足够的支持文件，包括政府收费红头文件、收费标准文件等。
8.12.1.2
尽量利用现有的优惠政策，争取最大限度的减免。
8.12.1.3
对于边沿性收费，尽量争取不交。
8.12.1.4
对于没有明文规定费用，应拒绝交费。
8.13
工程保险及索赔
8.13.1
发生意外事故可能牵涉保险索赔的，应在第一时间内电话通知常务副总以决定何时通知保险公司或保险经纪公司。
8.13.2
如果是遇到偷盗、抢劫等违法行为，应立即同时通知公安机关现场处理备案，以便在遭受损失后向保险公司索赔时有足够凭据。
8.13.3
收集第一手资料及在整个处理过程的记录资料，包括图片和影像资料；文件资料需有外单位（包括总承包、监理单位及其他检测单位）盖上公章，图片影像上应显示拍摄日期和时间。
8.13.4
准备意外损失报告书，供保险经纪公司审阅和与保险公司商讨赔付。
9
自行订购甲供设备及材料的管理
9.1
设备/材料供应合同签订后，工程部经理应负责跟进与供应商联系运输时间及到货时间并通知成本控制部、总包、监理单位等安排验货。
9.2
工程部经理负责安排各有关单位进行点数、验收质量、签收、移交。
9.3
所有到货签收单是支付合同款项的必要条件。如果签收过程中发现数量和质量问题，必须在签收单上注明，由供应商代表签字确认后，再正式书面通知供应商。所有签收单据必须加盖公章。
9.4
凡属于运输途中的损坏，要在运输终端开箱检查前即取得有关单位/人员（包括保险公司）的证明，以便按照有关程序索赔（保险公司或供应商）。
9.5
签收后的到货移交清单(移交时由工程部门、成本控制部、供货商、接材施工方共同签字)由成本控制部负责一切管理，交一份财务部参阅和存档。
到货移交清单作为与供货商、施工方结算的依据。
9.6
所有在运输/施工过程中损坏之设备材料，必须做好详细记录，并书面通知供应商、承包商作为追究责任之依据。并用作补订材料/设备之用。
10
工程竣工
10.1
工程实际竣工证书：
10.1.1
在工程项目施工完成后，组织监理单位、设计单位及物业管理单位对已经完工的工程进行全面的验收，并由相关单位出具验收报告。
10.1.2
对不符合设计要求的部分，要求承包商在规定的日期内完成整改工作，并再次进行验收。
10.1.3
验收通过，并经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、建设单位出具盖有公章的竣工验收报告后，总裁发出工程实际竣工证书，该证书的发出日期即为各承包合同的保修期起算日期。
10.1.4
对于部分延期完工的单项工程在工程实际竣工证书中必须列明，在验收通过后补发实际竣工证书，并从该补发证书发出之日起计算该等工程的保修期。
10.2
工程竣工证明
10.2.1
为保证工程完工后顺利投入使用，应在单项工程完工后按程序立即申请消防、规划、人防等有关政府及市政部门进行验收。验收整改意见必须立即得到实施。整改后再次申请验收，至到验收通过。
10.2.2
准备竣工验收报告和竣工资料报送质监部门审核，包括竣工图纸、施工资料、施工验收资料、设备/材料合格证明、设备检测调试资料等。如果是合同/政府部门规定由承包商提供的资料/办理的手续部分，应要求承包商在规定时间内完成，不得拖延。
10.2.3
如果因为承包商原因影响到工程竣工验收，应书面通知其造成此影响的后果。在其不能完成其工作的情况下，代为安排。并将有关费用从合同剩余工程款中扣除。
10.2.4
按照工程档案整理规范准备工程档案并通知城建档案管理机构对工程档案进行预验收。
10.2.5
按照规定程序申领竣工验收备案证明。
11
工程完工移交物业管理方
11.1
所有移交手续必须由工程部与物业管理部门所明确指定的人员办理，并要求在移交清单上签字确认并盖上公章。移交清单需交总裁签字确认。
11.2
实物移交
11.2.1
系统及设备移交，由工程部会同承包商技术人员与物业管理部门一同进行系统及设备运行测试及操作培训，运行正常则办理移交手续，使用部门需签字并盖公章确认接收系统及设备并管理。（制作统一移交表格附件10、附件11，系统设备及操作手册等应同时移交。）
11.2.2
区域移交，按照设计图纸内容，由工程部会同承包商与物业管理部门人员一同对建筑物分区域进行验收移交（包括交钥匙）。移交前制作移交清单，由物业管理部门签字并盖公章接收管理。（制作统一移交清单详附件12、13）
11.2.3
备用材料/零配件移交：由工程部按合同规定的备用材料／零配件数量（可向成本控制部索取有关合同的清单资料）组织并会同使用/管理部门点数后交物业管理部门签字并盖公章接收并管理（制作统一移交清单），接收资料清单抄送成本控制部及项目财务部。
11.2.4
由接受方签字并盖公章的移交清单需交总裁，由总裁在移交工作完成后作为附件发出完成移交通知函，以明确管理责任。
11.3
工程资料移交（制作统一移交清单详附件14）
11.3.1
工程资料的移交由项目行政部统一安排。包括以下内容：
11.3.2
设备及系统操作手册、技术参数资料、图纸等
11.3.3
工程竣工图纸
11.3.4
室内设计资料
11.3.5
承包商/供应商各承包合同及范围及保修责任期资料。
11.3.6
其它工程资料
12
工程完工保修期内应注意的事项
12.1
严格按照合同关于保修期及保修内容的条款执行。
12.2
书面通知项目物业管理方，合同保修期的起始日期/结束日期，要求其用书面方式提交使用过程中发现的工程质量缺陷并明确修复期限要求。
12.3
注意区分工程质量缺陷和使用过程中造成的损坏，以免在与承包商联系保修事宜的时候发生不必要的矛盾。
12.4
维修过程中的变更或修改和所有缺陷保修通知必须是书面的，并明确修复期限要求。口头通知后必须进行书面确认（包括传真、信函、电子邮件）。以便在承包商未能完成合同保修工作时并因此产生纠纷时，作为追究责任的依据。
12.5
住宅项目参与验收单位应为工程部、监理单位、总承包、物业管理单位和各专业承包单位等，五方应共同在现场明确维修内容、期限及责任方等，即时书面签字确认并立即跟进维修（酒店项目原则同）。
12.6
保修工作完成后，必须有物业管理部门盖有公章的书面确认，以作为保修期满后支付保修金的依据之一。
12.7
在保修期届满前两个月，物业管理方应书面提出最后合同责任维修清单供承包商作最后维修。在保修期届满时仍未能修复的应考虑扣除全部或部分“保证金”作另行安排修复；此决定应书面通知有关承包商，如其同意则可按合同免除其责任，继后责任由物业管理方承担。5771001803090012095
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房地产工程项目管理手册 本文关键词：工程项目管理，手册，房地产
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