房地产论文 本文简介：
引言?**市区地处繁华珠三角，交通便利，环境优美，是广东的西北门户。同时**市地域广阔，资源繁多，人口密集，自古就是交通要塞，繁华之地。东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。地处沿海与内陆的交通要冲，根据广佛肇城际轨道交通规划，**将融入珠三角城际轨道交通体系，城区距**不足100公里，位于
房地产论文 本文内容：
引言
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**市区地处繁华珠三角，交通便利，环境优美，是广东的西北门户。同时**市地域广阔，资源繁多，人口密集，自古就是交通要塞，繁华之地。东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。地处沿海与内陆的交通要冲，根据广佛肇城际轨道交通规划，**将融入珠三角城际轨道交通体系，城区距**不足100公里，位于**一小时经济生活圈。距**200余公里，距澳门180公里，距香港水路142海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。因其距离广佛经济圈非常近，良好的地理位置和交通网络为承接珠三角前沿阵地产业转移提供了天然的便利，未来的发展潜力无限。
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一．房地产市场的现状
1、房地产开发经营趋于理性、规模化
很多开发商重视市场调查和分析，开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求较适应。推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发渐成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高，形成了一定规模的开发投资集团，推动了我市房地产开发业持续、稳定、健康发展。2004年，全市房地产开发投资规模超亿元的企业有21家，占全市127家房地产开发企业的17%；完成投资9.85亿元，占全市总量的56.32
%；当年施工规模223.16万平方米，占全市施工规模的54.10%。主要的大型房地产开发经营企业有：**市建设实业总公司、文明房地产有限公司、肇南房地产实业开发有限公司、市鸿益房地产有限公司、华英实业开发有限公司、市**工程发展有限公司、七星发展公司、建设房地产有限公司、中鑫房地产实业有限公司、百花园房地产有限公司、龙基房地产开发有限公司、新世界房地产有限公司、星荷豪苑房地产开发有限公司等企业。大型房地产开发经营企业树立了良好的企业品牌，成为我市房地产开发队伍中的中流砥柱
。
2、房地产开发总量逐年增大
1999年-2004年全市房地产开发累计完成投资额84.78亿元，年平均增长速度16.2%；土地开发面积325万平方米；商品房竣工面积440.71万平方米；商品房销售额74.31亿元；创缴税收5.2亿元。
2005
**市
开发完成17.49亿元
其中基本建设投资47.7亿元，增长51.5%;其他投资及城镇集体投资完成30.55亿元，增长65.7%;房地产开发完成17.49亿元，增长6.1%。【1】
2006
**市
开发完成21.3亿元
其中基本建设投资65.32亿元，增长37%;房地产开发完成21.3亿元，增长21.8%。【2】
2008
**市
121家
二是预售款监控，年内对城区121家房地产开发企业的巧7个开发项目实行商品房预售款监控，按工程进度共拨付预售款ro.09亿元，使商品房预售款做到专款专用。
【3】
2008
**市
开发完成46.95亿元
其中基本建设投资125.57亿元，增长29.3%;更新改造投资完成24.03亿元，增长27.4%;房地产开发完成46.95亿元，增长84.3%。【4】
2009年，**市房地产开发投资606597万元，比2008年增加63538万元，增长11.7%。按房屋用途分，商品房完成投资额474788万元，增长0.4%；办公楼完成投资2865万元，下降31.1%；商业营业用房，完成投资额41885万元，增长44.0%；其他用房（车库等）投资87059万元，增长82.9%；土地购置费为41841万元，下降13.6%；完成土地开发面积89.43万平方米，增长26.1%；土地成交价款55108万元。按工程用途分，商品房开发投资比重占房地产开发投资达到78.2%。
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二、存在的问题
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近年来，**市房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。
1、房结构不合理，中高档楼盘占的比例偏大。据调查了解，目前**市房地产开发的商品住宅中，中高档楼盘的比例偏大，约占了
70%；市区主要房地产公司开发的楼盘销售均价高，中低价位的住宅和经济适用房不足，商品房屋供求关系存在结构性矛盾。全市普遍存在面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏问题，经济适用房以及中低价普通商品住宅少。
2、城区商品房价格上涨过快
。商品房价格上涨与我市房地产开发供应体制、融资体制的不完善以及需求关系密切相关。一是随着城市化发展，居民可支配收入的提高和住房分配体制的变革，存在对住房的大量需求；二是土地资源被大量占用，土地成本不断提高，建筑装修材料价格上涨，开发成本不断提高，对房地产价格上涨形成推动力；三是市场上存在大量的投资需求，对商品房屋“买涨不买跌”的心理在一定程度上拉高房价。
3、长期空置房销售困难。随着房地产市场产品不断更新换代，原有的空置房屋销售越来越困难，积压三年以上的商品房屋较上年大幅增加。
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三、对当前房地产业发展形势分析
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房地产业投资少，见效快，需求大，产业关联性强，就业容量大等特点和优势，在经济和社会发展中的地位和作用愈来愈被人们所重视，已成为**市国民经济中最具发展潜力的一个新兴产业。
从引发**市房地产投资迅速增长的主体因素和市场供求背景观察，近年来**市房地产开发投资仍处于快速发展阶段，房地产市场的发展是理性的。一是经济的持续发展、人民收入和生活水平的提高是**市房地产市场快速发展的基础，近年来房地产开发的迅速增长是建立在居民对商品房有效需求的基础上。二是政策仍是推动房地产市场升温的重要因素。近几年，国家大力推行住房制度改革、户籍制度改革，激发了城市居民购房、换房的热情。城市化进程加快和基础设施不断完善，加速了房地产业的发展进程。三是供需基本平衡。目前**市商品房市场产销两旺，个人购房占商品房消费的主导地位，商品房销售量与竣工量基本平衡，并带动商品房的空置量逐步下降。四是开发资金来源充裕，民营房地产企业发展较快。
分析**市今后房地产业的发展走势，从宏观环境看，近几年国家实行积极的财政政策以拉动内需，市政建设以前所未有的力度铺开。陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策等，这些都将持续带动住宅消费升温，特别是推进个人住房消费，进而全面推动房地产市场发展。从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求在近几年已获得较为集中的释放，随着房地产二、三级市场的日趋活跃，今后**市的商品房价格将逐步趋于平稳，商品房的供应量也将转为稳步发展。可以预计，未来几年内**市房地产投资以及对商品房的需求将保持稳步增长的趋势，未来房地产市场将是平稳发展期。
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四、发展机遇
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位于**市西**的**市因为**、**、**同城化的利好消息，正迎来城市建设与经济的大发展，也吸引了**、**等珠三角城市居民到**置业。10日开幕的第13届广东(**)房地产博览会暨城乡建设成果联展就吸引了不少**、**的市民。
同时，凭借着优越的区位优势和后发优势，令人心旷神怡的自然环境优势，房价处于珠三角洼地的价格优势，及依托珠三角经济圈强大的购买力，**的房地产市场正迅速发展成为珠三角区域的明日之星。
近年来，尤其是今年以来，**楼市“外销”比例不断升高。在****区，外地购房者比例高达六成，在市内楼盘，这一比例平均在三成左右，度假、改善住房条件、投资等原因兼而有之。
据了解，外来置业者大多注重**的宜居因素，看重的多是山和水，而一小时生活圈的城际交通架构则开始凸显**市的区位优势。
对此，**市住房城乡建设局孟广生局长表示，2013年城际轨道开通后，**就是广佛肇经济圈的后花园。目前**房价比较低，均价不到4000元每平方米，相比于邻近的**、**，楼价有如洼地。未来，**房地产业界希望凭借良好的山、湖资源和价格优势吸引外来置业者，快步融入“珠三角一小时生活圈”
五、发展房地产业若干建议
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目前情况看，**市房地产业正从前几年平稳规范发展的基础上出现全面较快发展态势，形势很好，但应注意发展中存在的问题，加大宏观调控力度，采取必要的措施，促进房地产业健康有序发展。为此提出如下几点建议：
1、政府有关职能部门要提供优质服务，提高工作效率，做好项目开发的协调服务工作，确保已开工进入前期阶段的房地产投资项目能尽快实施，使项目能有效地转化为投资增长的推动力。要密切关注房地产市场发展态势。在目前房地产投资大幅增长，开发量不断增加的情况下，要密切监测房地产业景气变化趋势，关注市场需求变化。积极引导房地产开发健康发展。
2、继续调整商品房开发投资结构。根据市场需要确定开发的战略，依据**市居民的收入水平，开发相应的不同档次的房地产项目。要重点发展适应居民经济承受能力的经济适用住房和中低价位的普通商品住房，增加普通商品住房供给比例，满足大多数居民的住房需要。对高档写字楼和商业用房的开发要谨慎投资，以防空置面积不断增加。
3、努力消化空置的商品房。在促进消化空置商品房方面，建议实行：政府让点税、开发商让点利、银行让点息。通过政府降低空置商品房的税收，银行适当减息，降低积压商品房的销售成本，促进空置商品房销售。对开发商来讲，商品房空置的原因是多方面的，既有超出市场需求量的因素，更多的是质量、地理位置及交通等方面的问题，因此，最好的途径就是降价出售，才能最大限度减少损失，争取积压在空置房上资金的回笼。
4、要继续做好积压商品房的促销工作，2010地产市场无论是在建面积、竣工面积和销售面积等指标都呈现出明显触底反弹的态势。房地产开发商应抓住房地产市场销售升温的良机，采取各种措施，加大促销力度，盘活消化存量商品房，以加快资金周转。
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参考文献：
【1】????
固定资产投资，
栏目：计划管理，《**年鉴》（2005年）
【2】????
固定资产投资，
栏目：计划管理，《**年鉴》（2006年）
【3】????
商品房预售管理，
栏目：城市建设，《**年鉴》（2008年）
【4】????
固定资产投资，
栏目：发展和改革管理，《**年鉴》（2008年）
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